Как заработать на посуточной аренде квартир

От посуточной аренды хозяин квартиры получает доход в среднем в 2,5-3 раза больше, чем от долгосрочной. Например, при длительной аренде комнаты или квартиры в Москве ставка составит в среднем 1438 рублей в день, а при краткосрочной — 3581 рублей в сутки.

Т.е., если при помесячной аренде доход будет составлять 43 140 рублей, то даже при 80% загрузке объекта с посуточной аренды тот же владелец получит 85 944 рубля, а при полной — 107 430 рублей;

— в выходные и праздничные дни владельцы жилья обычно устанавливают повышенную стоимость (на 500-1000 рублей больше, чем в будни). Это тоже дополнительный доход. В новогодние праздники и дни проведения крупных мероприятий можно смело повышать суточную цену в 2 раза и даже несмотря на это получать клиентов. Это приносит от 4000 до 8000 рублей дополнительного дохода в месяц;
— если у вас довольно крупный город или курорт — клиенты всегда будут, особенно в высокий сезон;
— если квартира выставлена на продажу, во время вынужденного простоя ее можно сдавать посуточно. При четко выстроенном графике сдачи это не помешает показывать жилплощадь потенциальным покупателям;
— если вам нужно срочно распорядиться жильем для аренды, вы можете в любой момент прекратить сдачу.

Регистрировать или не регистрировать юрлицо?

Пока у вас всего один-два объекта и нет наемных рабочих, то вам будет выгоднее оставаться физическим лицом. Однако налоги должны платить все — и физические лица, и юридические. Если вы не будете их платить, можете нарваться на вопросы со стороны налоговой инспекции со всеми вытекающими.

Чтобы сдавать квартиру и не иметь проблем с законом, вам нужно подавать декларацию о доходах физических лиц (3-НДФЛ). Сейчас это можно делать онлайн в личном кабинете Федеральной налоговой службы или заполнять ее в отделении налоговой по вашему месту жи­тельства (месту пребывания).

В любом случае важно помнить две даты.

30 апреля каждого года — последний день подачи декларации о доходах, то есть до 30 апреля 2019 года нужно задекларировать все доходы, которые были получены в 2018 году и не подлежали налогообложению.

15 июля каждого года — последний день уплаты налогов по этой декларации, то есть до 15 июля 2019 года нужно будет заплатить налоги по тем доходам, которые вы получили в 2018 году и отразили в своей декларации.

Размер НДФЛ — 13%. Заработали 10 000 рублей за месяц — 1300 из них закладывайте на уплату налога. И, в общем-то, все. Не так страшен черт, как его малюют, правда?

Когда открывать юридическое лицо?

Когда объектов становится больше и требуется персонал для их обслуживания, тогда однозначно стоит открывать ИП или ООО. Во-первых, с каждой новой квартирой и сотрудником, которой вы управляете, учет средств будет все сложнее. Во-вторых, чем больше к вам поступит доходов, тем более пристальное внимание обратят на вас налоговые органы.

На вопрос, что же открыть: ИП или ООО — мы вам не ответим, это каждый решает сам. Но зато можем рассказать об основных отличиях между ними.

Кроме того, если вы как ИП сдаете объекты, которые находятся в вашей собственности, то можете перейти на патентную систему налогообложения и, тем самым, освободиться от уплаты НДФЛ, НДС и налога на имущество физлиц. Вы платите только за сам патент на 1-12 месяцев. Если вы берете патент на 6 месяцев и больше, то придется заплатить авансом ⅓ от всей суммы налогов в течение 3 месяцев с момента приобретения. Рассчитать стоимость патента можно на сайте налоговой.

Как подготовить квартиру к сдаче?

• проверьте все розетки, лампы, бытовые приборы, краны и прочие важные вещи на предмет их исправности. Сделайте косметический ремонт, если видите, что помещение выглядит потрепанным или вовсе неухоженным (обои оторвались, штукатурка сыпется и т.д.);
• гости бывают разными, и, если вы сдаете жилье посуточно, особенно в экономсегменте, не стоит устанавливать супердорогую и хрупкую мебель. Найдите варианты, которые вы при случае можете легко отремонтировать или заменить без удара по кошельку. Откажитесь от светлых ковров на полу и кипельно белой мебели — пятна с них выводить сложнее всего;
• квартира без Wi-Fi и телевизора уже считается моветоном, так что позаботьтесь об их установке и следите за своевременной оплатой;
• кухня на съемной квартире должны быть рабочей — на ней должен быть один простой комплект кухонной утвари для готовки, а также комплект посуды и столовых приборов по тому количеству людей, которое вы планируете у себя единоразово размещать +1 на всякий случай;
• всегда остается вопросом использование стиральной машинки и утюга. По идее, это все должно быть для гостя бесплатным, тем более, постоянные звонки вам, можно ли постирать то или погладить это, в конце концов, сведут с ума (если вам вообще кто-то позвонит по этому поводу, а не просто возьмет без спроса). Боитесь, что кто-то устроит у вас на сутки химчистку с 90°-ной стиркой? Просто заранее включите стоимость стирок и глажек в конечную стоимость квартиры за сутки;
• чистые полотенца и постельное белье — важный атрибут, который говорит о вас как о заботливом хозяине. Их наличие в съемной квартире по числу гостей обязательно, больше — лучше;
• перевезите из съемной квартиры все ценные для вас вещи, чтобы кто-то их случайно не повредил или не прихватил в качестве сувенира. Когда такой вариант невозможен, уберите их в кладовую или вторую комнату и заприте на ключ. Помните: если в двушке вы запираете одну из комнат, то сдавать вы ее сможете только как однокомнатную.

Как посчитать стоимость квартиры в сутки?

Чтобы понять, какую цену поставить за аренду, посчитайте расходы:

• на ремонт квартиры перед ее сдачей,
• на покупку мебели и предметов быта,
• расходы на поддержку жилья: уборку, использование бытовых приборов, света, воды, отопления, управление (если будете нанимать помощника) с учетом возможных дней простоя (не больше 30%) и т. д.

После этого сложите все показатели и разделите на 30 (по среднему количеству дней в одном месяце). Так вы получите сумму, которую должны зарабатывать в сутки при любом раскладе, иначе ваши усилия не окупятся. Затем посмотрите объявления в вашем городе, чтобы понять, какова средняя стоимость посуточной аренды жилья в вашем районе и какие условия в нем предлагаются, и делайте надбавку, которая пойдет в вашу прибыль и на продвижение объекта.

В первые месяцы, как правило, окупаются расходы на ремонт, но в дальнейшем, когда затраченные суммы будут погашены, у вас появится новый источник дохода.

Хороший способ простимулировать гостей следить за сохранностью вещей и мебели — установка залога. Эта сумма остается у вас, если что-то случится. Некоторые владельцы идут дальше и составляют целое конфликт-меню, где указываются цены за каждый отдельный предмет. В любом случае, их размер вы устанавливаете самостоятельно, но помните о пределах разумного, например, залог не может быть больше общей суммы проживания.

Лучший вариант защиты квартиры — составление договора найма жилого помещения. Сделав один раз болванку договора, вы можете предоставлять ее всем своим гостям при въезде, заранее прописав все правила проживания и принципы решения конфликтных ситуаций. Их образцы есть в Интернете, но мы бы посоветовали проконсультироваться с юристом, все ли с вашим шаблоном хорошо с точки зрения закона.

Какие цены по рынку?

Аналитики выявили следующий расклад на рынке посуточного жилья в 7 городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Сочи, Екатеринбурге, Новосибирске и Владивостоке.

Чаще всего под посуточную аренду отдают однокомнатные квартиры — они составляют от 45,8% (во Владивостоке) до 69,2% (в Санкт-Петербурге) от всего сдаваемого жилья в этих городах. Средняя стоимость суток проживания на декабрь 2018 года выглядит следующим образом:

Цены могут повышаться в праздничные дни и летом, когда многие россияне решают отдохнуть на юге или двинуться в путешествие по городам.

Как продвигать объект?

Реальность такова, что сегодня начать сдачу квартиры без регистрации на сайтах-агрегаторах практически нереально. Брони по знакомству начнут работать, только когда состоятся хотя бы 20 бронирований, но и они не смогут приносить столько клиентов, сколько сейчас приводят агрегаторы. Сервисы, профессионально работающие на этом рынке много лет, уже заслужили репутацию, которой дорожат, и она в какой-то степени выступает гарантом, что гостей заселят именно туда, куда они хотели.

У разных сайтов разные модели работы с арендодателями. Где-то можно вывести средства без ограничений, где-то только раз в месяц. В одном комиссия за приведенных клиентов снимается сразу, у других арендодатель должен отдавать ее раз в месяц, процент этой комиссии тоже у всех разный. Однако мы рекомендуем пользоваться не одним агрегатором, а несколькими — так ваш объект будет показываться разной целевой аудитории. Лучше заранее подключить channel-менеджер, который будет синхронизировать календари на всех сайтах.

Еще хорошая идея — оплачивать подъем объявлений в выдаче на сервисе. Например, на сервисе Суточно.ру вы можете поднимать на любое место в поиске, благодаря чему оно всегда будет показываться выше, чем любое бесплатное, и поэтому чаще.

К объявлениям нужно подойти со всей серьезностью. Залог приятного первого впечатления — хорошие фотографии при естественном свете или при электрическом свете настольных ламп, торшеров (главное не потолочной люстры). В описании квартиры пишите правду. Если у вас при заезде не будет чего-то, что вы указали в объявлении, вы нарветесь на обоснованный негатив от гостя в духе: «А за что я, собственно, заплатил?» — и, возможно, получите вдогонку негативный отзыв.

Обязательно стимулируйте своих гостей оставлять отзывы о вашем объекте. Чем больше положительных откликов будет под вашим объявлением, тем выше шанс, что именно вас выберут для заселения.

АВТОР: Российский сервис онлайн-бронирования жилья для поездок Суточно.ру: https://sutochno.ru

Фото: pixabay.com